Định giá Bất động sản

Home / Dự Án / Định giá Bất động sản

Định giá bất động sản phù hợp hoàn toàn với yêu cầu của khách hàng. Với chúng tôi khách hàng là nhân tố quan trọng số 1

– Những đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản

+ Định giá là công việc ước tính giá của BĐS: Ước tính về giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

+ Định giá BĐS là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao, phương pháp định giá dựa trên các cơ sở khoa học.

+ Giá trị của BĐS được tính bằng tiền (đồng tiền trong nước và đồng tiền quốc tế).

+ Giá trị của BĐS được xác định tại một thời điểm cụ thể

+ Giá trị của BĐS được xác định cho một mục đích nhất định

+ Giá trị của BĐS được xác định dựa vào chu kỳ sản phẩm BĐS ở trong nước và ngoài nước. Ngoài ra, giá trị của BĐS còn được xác định dựa vào giá trị đầu tư vào BĐS ở thị trường trong và ngoài nước.

+ Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản, tiêu chuẩn kỹ thuật của BĐS) liên quan nhiều đến thị trường đặc biệt là chu kỳ sản phẩm.

– Những nguyên tắc định giá bất động sản

+ Các nguyên tắc dựa trên quan điểm của chủ sở hữu về tính hữu ích của bất động sản được định giá (nguyên tắc dựa trên tính có ích, tính có thể thay thế và chi phí cơ hội)

+ Nguyên tắc căn cứ vào các tính chất vận hành của đối tượng bất động sản được định giá (nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc thu nhập còn lại, nguyên tắc phù hợp thị trường).

+ Nguyên tắc do ảnh hưởng của môi trường bất động sản, thị trường bất động sản (nguyên tắc cung và cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc phụ thuộc các yếu tố bên ngoài).

+ Nguyên tắc của việc sử dụng hiệu quả bất động sản được định giá

– Mối quan hệ giữa định giá bất động sản và thị trường bất động sản

Định giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản như mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và đền bù…mối quan hệ đó được thể hiện thông qua:

+ Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động sản diễ ra thuận lợi.

+ Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng, các tổ chức tín dụng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp tài sản là các bất động sản

+ Định giá bất động sản giúp các doanh nghiệp định giá được tài sản của doanh nghiệp, qua đó định giá được doanh nghiệp để doanh nghiệp có thể tiến hành mua, bán , sáp nhjap, cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp trên thị trường.

+ Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế BĐS, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các BĐS của Nhà nước đảm bảo công bằng, hợp lý.

2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong xu hướng toàn cầu hóa hiện nay

Định giá bất động sản là hoạt động trọng tâm trong kinh doanh bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS thông thường liên quan đến: xu hướng xã hội, hiện trạng nền kinh tế, các biện pháp điều tiết của Nhà nước và các yếu tố của thị trường đặc biệt là tác động của nền kinh tế thế giới đối với thị trường BĐS trong nước. Tác động của các yếu tố kể trên sẽ quyết định giá trị thị trường của các bất động sản. Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo các dạng bất động sản khác nhau, giúp cho việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng loại bất động sản trên thị trường.

– Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản thương mại – giải trí

+ Các quyền đối với bất động sản thương mại, được chuyển giao theo các giao dịch (quyền sở hữu hoặc quyền thuê, thời hạn và các điều kiện của hợp đồng thuê, tính chất sở hữu đối với khu đất xây dựng…)

+ Vị trí công trình (đẳng cấp của khu vực, mức sống và sức mua của người dân, môi trường xung quanh và sự phát triển hạ tầng cơ sở xung quanh, khả năng tiếp cận của công trình với giao thông và đi bộ, chất lượng môi trường…)

+ Các đặc điểm hữu hình và kỹ thuật của công trình (các đặc tính thẩm mỹ, kỹ thuật của công trình, vật liệu của các kết cấu chính, có sẵn các tiện ích; diện tích công trình, mật độ xây dựng, hệ thống phòng cháy chữa cháy…)

+ Hiện trạng thị trường tại thời điểm giao dịch (suy thoái/phục hồi, tích cực, giá thay đổi theo thời gian, sự khác biệt của giá chào bán, giá giao dịch)

+ Dịch vụ và các yếu tố bổ sung khác (có bãi đỗ xe và tiện nghị của nó, khả năng đảm bảo thông tin liên lạc và các dịch vụ viễn thông; hiện trạng hệ thống an ninh, cơ hội tổ chức cho thuê lại, mở rộng, phát triển…)

– Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản khách sạn, du lịch

+ Hiện trạng thị trường khách sạn (triển vọng phân khúc giá đã chọn, mức độ cạnh tranh, cung và cầu trên thị trường, các rủi ro kinh tế vĩ mô trong ngành).

+ Vị trí (mức độ phát triển du lịch trong khu vực, trong thành phố, gần các trung tâm du lịch và kinh doanh…)